A “Lei de Medidas Especiais para a Regularização de Edificações Específicas” (Lei nº 21820) entrará em vigor em 17 de dezembro. No meu artigo de 27 de setembro, ao resumir os requisitos de elegibilidade, mencionei que “o período de notificação precisaria ser verificado novamente assim que o decreto de execução fosse publicado”, e o Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes anunciou o projeto de decreto de execução em 30 de setembro (Aviso do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes nº 2026-1241). O período de notificação, os documentos a serem apresentados e os padrões de segurança contra incêndio, que a lei havia deixado para o decreto de execução, foram finalmente detalhados com números desta vez.
1. Período de notificação e documentos a serem apresentados
Período de Notificação (Proposta Art. 4): É de 17 de dezembro de 2026 a 16 de junho de 2028. O decreto de execução também terá validade apenas até 16 de junho de 2028, e as edificações cujas notificações tenham sido recebidas antes dessa data estarão sujeitas a este decreto mesmo após o término do período (Adendo Art. 2 e Art. 3).
Documentos para Submissão (Proposta Art. 6): Devem ser entregues ao prefeito, prefeito de condado ou chefe de distrito, acompanhados do Formulário Anexo nº 1 (Notificação de Edificação Específica), os seguintes documentos:
- Documentos de projeto elaborados por um arquiteto (planta de implantação, planta baixa, elevação e corte)
- Relatório de inspeção de campo elaborado por um arquiteto (Formulário Anexo nº 2)
- Documentos que comprovem a extensão do terreno e o direito de propriedade ou de uso de tal terreno
No caso de edificações construídas sem licença ou notificação, os documentos de projeto devem abranger o edifício inteiro; no caso de edificações que obtiveram licença, mas foram construídas de forma diferente, devem abranger apenas as partes construídas de forma distinta dos desenhos apresentados no momento da licença ou notificação. O prazo de processamento no formulário de notificação é de 30 dias, e o formulário contém campos para a classificação da infração (nova construção, ampliação, grande reforma, mudança de uso, etc.), a área de piso por andar que infringe a norma, o número de vezes que a multa de execução foi aplicada, o valor da multa e o valor pago.
Caso o funcionário público elabore o relatório de inspeção de campo em substituição (Proposta Art. 5): Edificações incluídas em projetos de políticas nacionais, como projetos de melhoria do ambiente de vida de acordo com a 「Lei de Reorganização das Áreas Rurais e Pesqueiras」 ou projetos de recuperação de desastres de acordo com a 「Lei de Medidas para Desastres Naturais」, podem ter a notificação substituída pelo relatório de inspeção de campo elaborado pelo prefeito, prefeito de condado ou chefe de distrito.
2. Padrões para edificações sem obstrução de incêndio: Estrada de 30m · Hidrante de 20m
A lei permitiu a regularização de edifícios que, embora violem os padrões da 「Lei de Construção」, como a relação entre o terreno e a estrada, possam ser regularizados se for reconhecido que não há impedimentos de segurança contra incêndio. O Artigo 7º do rascunho do Decreto de Execução estabelece que o prefeito, o chefe do condado ou o chefe do distrito pode reconhecer tal situação se, após consulta com o chefe do corpo de bombeiros, o edifício se enquadrar em uma das seguintes condições:
- Edifícios onde a totalidade ou parte da estrutura esteja a menos de 30m da linha de divisa de uma estrada com 4m ou mais de largura
- Edifícios onde a totalidade ou parte da estrutura esteja a menos de 20m de um hidrante instalado em outras instalações, etc.
- Edifícios em terrenos adjacentes a áreas abertas onde a construção não é permitida, como parques, rios, praças, playgrounds infantis, áreas públicas abertas ou áreas verdes.
Se for uma residência onde o requisito de acesso à estrada era o problema, como em becos sem saída, o primeiro passo é verificar novamente esses critérios de distância no mapa.
3. Zonas excluídas do objeto, aprovação de uso condicional
Áreas de Desastre Recorrente e Áreas de Saneamento Ambiental (Proposta Art. 3): Edificações específicas dentro destas áreas estão excluídas das medidas especiais. O prefeito, o chefe do condado ou o chefe do distrito designa tais áreas após obter o consentimento do conselho local, seguindo os critérios abaixo:
- Áreas de Desastre Recorrente: Regiões que sofreram pelo menos um dano por inundação nos últimos 5 anos devido a enchentes, maremotos, marés altas, etc., onde danos semelhantes são previstos; margens de rios sem instalações de drenagem ou com instalações insuficientes; locais onde ocorreram danos por desmoronamento de muros de arrimo ou encostas precárias com mais de 5m de altura, etc.
- Áreas de Saneamento Ambiental: Regiões reconhecidas como necessitando de prevenção de poluição ambiental, melhoria da estética urbana ou do ambiente de vida, etc.
Uma vez designadas, o nome da área, a localização, o número do lote e a área serão anunciados no boletim oficial e em jornais diários. Como a designação ainda não ocorreu, é necessário acompanhar os anúncios das prefeituras, condados ou distritos competentes para saber onde estas áreas serão definidas.
Aprovação de Uso Condicional (Proposta Art. 8): Caso as multas ou sanções de execução não tenham sido totalmente pagas, o certificado de aprovação de uso pode ser emitido sob condição; neste caso, a “condição de pagamento integral de multas/sanções de execução” e o prazo de cumprimento devem ser claramente registrados no registro de edificação. Se houver valores não pagos, isso significa que a condição permanecerá no registro mesmo após a aprovação do uso.
Área Privativa de Casas Multifamiliares (Proposta Art. 2): O critério legal de “área privativa de 85㎡ ou menos por unidade” é considerado a área residencial privativa calculada de acordo com a 「Lei de Habitação」.
A partir de quando e para quem
- Etapas: Aviso legislativo, submissão de opiniões 30/09/2026 a 09/11/2026 (Divisão de Política de Construção do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes)
- Implementação: A partir da data de promulgação. Espera-se que seja promulgada de acordo com a data de implementação da lei (17 de dezembro), mas a data de promulgação é ⚠️ Necessário verificar o texto original
- Público-alvo: Proprietários/donos de pequenas construções residenciais irregulares que estavam efetivamente concluídas em 31 de dezembro de 2023, bem como compradores ou inquilinos dessas casas
O que preparar agora
- Comprovação do momento da conclusão: Reúna documentos que comprovem que a construção já estava concluída em 31 de dezembro de 2023 (fotos aéreas, histórico de multas de execução, contratos de aluguel, registros de consumo de eletricidade e água, etc.).
- Organização do histórico de multas de execução: Como é necessário informar o número de cobranças, o valor e o montante pago no formulário de declaração, ter as notificações e os recibos de pagamento em mãos agilizará o preenchimento.
- Verificação dos direitos do terreno: Se o terreno pertencer a terceiros ou for propriedade pública/estatal, será necessária uma autorização de uso (incluindo a resolução de acordo com a Lei de Edifícios de Propriedade Coletiva).
- Verificação da distância da estrada e hidrante: Se a edificação não cumpre os requisitos de acesso à via, verifique primeiro se ela está dentro dos critérios de 30m de uma estrada de 4m ou 20m de um hidrante.
Conteúdo do serviço do agente administrativo
O escritório do agente administrativo Hwang Yunsang realiza a verificação prévia sobre a elegibilidade sob a Lei de Medidas Especiais para Edificações Específicas, a elaboração do formulário de declaração de edificação específica e a organização dos documentos anexos, bem como o serviço de submissão junto ao Si/Gun/Gu. Também realizamos a elaboração de pareceres de opinião contra decisões de imposição de multas de execução e o recurso administrativo. Os requisitos de elegibilidade podem ser consultados em Lei de Medidas Especiais para Legalização de Edificações Irregulares — Alvo de solicitação, procedimentos e custos.
Resumo
- O período de declaração para a legalização de edificações irregulares é de 17 de dezembro de 2026 a 16 de junho de 2028 (proposta de regulamento de execução).
- O formulário de declaração, acompanhado dos desenhos de projeto e relatórios de inspeção de campo elaborados por um arquiteto e documentos de comprovação de direitos do terreno, deve ser entregue ao Si/Gun/Gu.
- Edificações situadas a menos de 30m de uma estrada de 4m ou 20m de um hidrante podem ser reconhecidas como não causadoras de obstáculos de segurança contra incêndio; multas e multas de execução não pagas serão registradas como condições no registro de edificação.
Este texto é um guia de tendências administrativas organizado pelo escritório do agente administrativo Hwang Yunsang com base em dados públicos. A aplicação a casos individuais requer a confirmação do órgão competente.