“Undang-Undang Tindakan Khusus Terkait Perapian Bangunan Tertentu” (Undang-Undang No. 21820) akan mulai berlaku pada tanggal 17 Desember. Dalam tulisan saya pada tanggal 27 September, saat merangkum persyaratan subjek, saya menulis bahwa “periode pelaporan harus diperiksa kembali setelah Peraturan Pelaksana diterbitkan”, dan pada tanggal 30 September, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur dan Transportasi telah mengumumkan rancangan Peraturan Pelaksana tersebut (Pengumuman Kementerian Pertanahan, Infrastruktur dan Transportasi No. 2026-1241). Periode pelaporan, dokumen yang harus diserahkan, dan standar pemadam kebakaran yang sebelumnya diserahkan kepada Peraturan Pelaksana, kini untuk pertama kalinya dinyatakan dalam angka.
1. Periode Pelaporan dan Dokumen yang Harus Diserahkan
Masa Pelaporan (Usulan Pasal 4): Adalah dari 17 Desember 2026 hingga 16 Juni 2028. Peraturan Pelaksana juga hanya berlaku hingga 16 Juni 2028, dan bangunan yang laporannya telah diterima sebelum tanggal tersebut akan tetap tunduk pada Peraturan Pelaksana ini meskipun periodenya telah berakhir (Ketentuan Tambahan Pasal 2 dan Pasal 3).
Dokumen yang Harus Diserahkan (Usulan Pasal 6): Lampirkan dokumen berikut pada Formulir Lampiran No. 1 Laporan Bangunan Khusus dan serahkan kepada Walikota, Bupati, atau Kepala Distrik.
- Dokumen desain yang disusun oleh arsitek (denah lokasi, denah lantai, tampak bangunan, potongan bangunan)
- Laporan investigasi lapangan yang disusun oleh arsitek (Formulir Lampiran No. 2)
- Dokumen yang membuktikan cakupan lahan serta hak kepemilikan atau hak penggunaan atas lahan tersebut
Untuk dokumen desain, jika bangunan didirikan tanpa izin atau laporan, maka seluruh bangunan harus disusun; jika bangunan telah menerima izin tetapi dikonstruksi secara berbeda, maka hanya bagian yang dibangun berbeda dari gambar saat perizinan/pelaporan yang perlu disusun. Masa pemrosesan dalam formulir laporan adalah 30 hari, dan dalam formulir tersebut terdapat kolom untuk mengisi klasifikasi pelanggaran (pembangunan baru, perluasan, renovasi besar, perubahan fungsi, dll.), luas lantai pelanggaran per lantai, serta jumlah pengenaan denda administratif, jumlah denda, dan jumlah yang telah dibayar.
Kasus di mana Pejabat Publik Menyusun Laporan Investigasi Lapangan sebagai Pengganti (Usulan Pasal 5): Bangunan yang termasuk dalam proyek kebijakan negara, seperti proyek perbaikan lingkungan hidup berdasarkan 「Undang-Undang Perbaikan Pedesaan dan Nelayan」 atau proyek pemulihan bencana berdasarkan 「Undang-Undang Kebijakan Bencana Alam」, dapat digantikan laporannya dengan laporan investigasi lapangan yang disusun oleh Walikota, Bupati, atau Kepala Distrik.
2. Standar Bangunan yang Tidak Mengganggu Pemadaman Kebakaran (Jarak 30m dari Jalan dan 20m dari Hidran)
Hukum memungkinkan proses legalisasi bangunan meskipun bangunan tersebut melanggar standar “Undang-Undang Bangunan” seperti hubungan antara lahan dan jalan, asalkan diakui tidak mengganggu aspek pemadam kebakaran. Pasal 7 dari rancangan peraturan pelaksana menetapkan bahwa Walikota, Kepala Kabupaten, atau Kepala Distrik dapat mengakuinya jika setelah berkonsultasi dengan Kepala Kantor Pemadam Kebakaran, bangunan tersebut memenuhi salah satu kriteria berikut:
- Bangunan yang seluruh atau sebagian areanya berada dalam jarak 30m dari garis batas jalan dengan lebar 4m atau lebih
- Bangunan yang seluruh atau sebagian areanya berada dalam jarak 20m dari hidran kebakaran yang terpasang pada fasilitas lain, dsb.
- Bangunan di atas lahan yang berbatasan dengan lahan kosong yang tidak diizinkan untuk pembangunan, seperti taman, sungai, alun-alun, taman bermain anak, lahan publik, atau area hijau
Jika rumah Anda memiliki masalah dengan persyaratan akses jalan seperti di dalam gang buntu, langkah pertama yang harus dilakukan adalah memeriksa kembali kriteria jarak tersebut pada peta.
3. Area yang dikecualikan dari target, izin penggunaan bersyarat
Kawasan Bencana Berulang·Kawasan Perbaikan Lingkungan (Usulan Pasal 3): Bangunan tertentu di dalam kawasan ini dikecualikan dari tindakan khusus. Walikota, Bupati, atau Kepala Distrik menentukannya setelah mendapatkan persetujuan dari dewan lokal, dengan kriteria sebagai berikut:
- Kawasan Bencana Berulang: Wilayah yang mengalami kerusakan akibat banjir setidaknya 1 kali dalam 5 tahun terakhir akibat banjir, tsunami, pasang surut air laut, dll., di mana kerusakan serupa diperkirakan akan terjadi; tepi sungai yang tidak memiliki atau kekurangan fasilitas drainase; tempat yang pernah mengalami kerusakan akibat runtuhnya dinding penahan tanah atau lereng yang buruk dengan ketinggian 5m atau lebih, dan lain-lain.
- Kawasan Perbaikan Lingkungan: Wilayah yang dianggap perlu untuk pencegahan pencemaran lingkungan, serta perbaikan estetika kota dan lingkungan tempat tinggal, dan lain-lain.
Setelah ditetapkan, nama kawasan, lokasi, nomor tanah, dan luasnya akan diumumkan dalam lembaran resmi dan surat kabar harian. Karena saat ini belum ditetapkan, Anda harus memantau pengumuman mengenai wilayah mana yang akan ditetapkan oleh pemerintah kota, kabupaten, atau distrik yang berwenang.
Izin Penggunaan Bersyarat (Usulan Pasal 8): Jika denda administratif atau uang paksa belum dibayar sepenuhnya, izin penggunaan dapat diberikan secara bersyarat, dalam hal ini, ‘syarat pelunasan denda administratif/uang paksa’ dan batas waktu pelaksanaan harus dicantumkan dengan jelas dalam buku registrasi bangunan. Ini berarti jika masih ada tunggakan, syarat tersebut akan tetap tercantum dalam buku registrasi meskipun izin penggunaan telah diberikan.
Luas Area Eksklusif Rumah Multi-unit (Usulan Pasal 2): Standar hukum ‘luas area eksklusif per unit 85㎡ atau kurang’ dianggap sebagai luas area eksklusif hunian yang dihitung sesuai dengan 「Undang-Undang Perumahan」.
Mulai Kapan, Untuk Siapa
- Tahapan: Pengumuman legislatif, pengajuan pendapat 30 Sep. 2026 ~ 9 Nov. 2026 (Departemen Kebijakan Arsitektur, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur dan Transportasi)
- Pemberlakuan: Sejak tanggal diundangkan. Diperkirakan akan diundangkan sesuai dengan tanggal berlakunya undang-undang (17 Desember), namun tanggal pengundangan ⚠️ Perlu konfirmasi teks asli
- Target: Pemilik bangunan, pemilik, atau orang yang membeli atau menyewa rumah tersebut yang merupakan bangunan hunian skala kecil yang secara faktual telah selesai dibangun pada 31 Desember 2023.
Yang Harus Disiapkan Sekarang
- Bukti Waktu Penyelesaian Konstruksi: Kumpulkan data yang menunjukkan bahwa bangunan sudah berdiri pada 31 Desember 2023 (foto udara, rincian pengenaan denda administratif, kontrak sewa, catatan penggunaan listrik/air, dll.).
- Rekapitulasi Rincian Denda Administratif: Karena jumlah pengenaan, nominal, dan jumlah yang telah dibayar harus dicantumkan dalam formulir laporan, menyiapkan pemberitahuan denda dan kuitansi pembayaran sebelumnya akan mempercepat proses pengisian.
- Verifikasi Hak Atas Tanah: Jika bangunan berdiri di atas tanah milik orang lain atau tanah negara/publik, diperlukan dokumen persetujuan penggunaan (termasuk resolusi berdasarkan Undang-Undang Bangunan Kolektif).
- Verifikasi Jarak Jalan/Hidran Pemadam Kebakaran: Jika bangunan tidak memenuhi persyaratan akses jalan, periksa terlebih dahulu apakah bangunan tersebut berada dalam jarak 30m dari jalan selebar 4m dan 20m dari hidran pemadam kebakaran.
Cakupan Layanan Agen Administrasi
Kantor agen administrasi Hwang Yunsang menangani pemeriksaan awal apakah suatu bangunan termasuk dalam cakupan Undang-Undang Tindakan Khusus untuk Bangunan Tertentu, penyusunan formulir laporan bangunan tertentu beserta pengorganisasian dokumen lampiran, serta layanan pengajuan dokumen ke tingkat kota/kabupaten/distrik. Kami juga membantu penyusunan surat pendapat terhadap keputusan pengenaan denda administratif dan permohonan banding administratif. Anda dapat memeriksa persyaratan subjek pada Undang-Undang Tindakan Khusus Legalisasi Bangunan Ilegal — Subjek Permohonan, Prosedur, Biaya.
Ringkasan
- Periode pelaporan legalisasi bangunan ilegal adalah dari 17 Desember 2026 hingga 16 Juni 2028 (Rancangan Peraturan Pelaksana).
- Formulir laporan yang telah dilengkapi dengan dokumen desain yang disusun oleh arsitek, laporan investigasi lapangan, dan dokumen bukti hak atas tanah harus diserahkan ke tingkat kota/kabupaten/distrik.
- Bangunan yang berada dalam jarak 30m dari jalan 4m dan 20m dari hidran pemadam kebakaran dapat diakui tidak mengganggu aspek pemadam kebakaran, dan denda atau denda administratif yang belum dibayar akan dicatat sebagai syarat dalam buku registrasi bangunan.
Tulisan ini adalah panduan tren administrasi yang disusun oleh Kantor agen administrasi Hwang Yunsang berdasarkan data yang dipublikasikan. Untuk penerapan pada kasus individu, diperlukan konfirmasi dari instansi yang berwenang.