Tiếng Việt

Tuyển dụng người nước ngoài và quốc tịch

Người nước ngoài mua căn hộ tại Songdo: Giấy phép giao dịch đất đai — Tiêu chí cấp phép và hồ sơ đối với người không cư trú và mua dưới tên sinh viên

Trong khu vực yêu cầu giấy phép giao dịch đất đai mà người nước ngoài là đối tượng phải xin phép, người nước ngoài phải được thị trưởng, huyện trưởng hoặc quận trưởng cấp phép trước khi ký hợp đồng mua nhà, và hợp đồng ký mà không có giấy phép sẽ không có hiệu lực (Luật về Báo cáo Giao dịch Bất động sản, Điều 10 và 11). Nhà chỉ được cấp phép cho mục đích cư trú của chính người mua và phải được người được cấp phép sử dụng trực tiếp trong 2 năm kể từ ngày mua (Luật về Báo cáo Giao dịch Bất động sản, Điều 12 và 17; Nghị định thi hành, Điều 14), do đó việc mua để đầu tư bởi cha mẹ đang sống ở nước ngoài rất khó được cấp phép. Việc mua dưới tên của con cái đang du học tại Korea chỉ có thể được xem xét khi đứa trẻ là chủ sở hữu thực sự và sinh sống tại căn nhà đó, việc chỉ mượn danh nghĩa là bị cấm theo Luật về Đăng ký Bất động sản dưới Tên chủ sở hữu thực sự.

Được viết bởi Hwang Yunsang, đại lý hành chính · Đã đăng 2026-10-27 · Cập nhật 2026-10-27

Quy trình

Loại thủ tục
  • Khai báo Độ khó Thấp

    Nộp tờ khai và hồ sơ theo quy định của pháp luật. Hồ sơ đầy đủ thì được tiếp nhận; một số loại khai báo được cơ quan kiểm tra nội dung trước khi chấp nhận.

  • Giấy phép Độ khó Cao

    Thủ tục cho phép kinh doanh, hoạt động hoặc lưu trú mà pháp luật nói chung hạn chế, sau khi thẩm tra; giấy phép hành nghề/kinh doanh cũng thuộc loại này. Cơ quan xem xét tiêu chuẩn cơ sở, địa điểm và ý kiến cơ quan liên quan; không đạt có thể bị từ chối cấp phép.

  1. 1. Kiểm tra xem căn nhà có thuộc đối tượng phải xin giấy phép hay không

    Bộ trưởng Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông có thể chỉ định người nước ngoài là đối tượng phải xin phép khi thiết lập khu vực yêu cầu giấy phép, và việc chỉ định có hiệu lực sau 5 ngày kể từ khi thông báo công khai (Luật về Báo cáo Giao dịch Bất động sản, Điều 10(1) và (5)). Đối với căn hộ, phần diện tích đất đính kèm với căn hộ, chứ không phải diện tích sàn riêng biệt, sẽ được so sánh với ngưỡng diện tích trong thông báo (Quy định xử lý công việc giao dịch đất đai, Điều 3(1)5; Nghị định thi hành của Luật về Báo cáo Giao dịch Bất động sản, Điều 9). Thời hạn và diện tích được chỉ định có thể thay đổi thông qua thông báo tái chỉ định, vì vậy hãy kiểm tra lại ngay trước khi ký hợp đồng.

  2. 2. Đảm bảo chủ sở hữu thực sự và người cư trú là cùng một người

    Một ngôi nhà chỉ đáp ứng tiêu chí cấp phép khi nó được sử dụng làm nơi cư trú của chính người mua, và việc mua nhằm mục đích rõ ràng không phải để cư trú riêng sẽ bị coi là không đạt tiêu chí (Luật về Báo cáo Giao dịch Bất động sản, Điều 12, khoản 1(a); Quy định Xử lý Công việc Giao dịch Đất đai, Điều 6). Việc sử dụng cho mục đích được cấp phép có nghĩa là việc sử dụng trực tiếp bởi người được cấp phép (Quy định Xử lý Công việc Giao dịch Đất đai, Điều 14-2), vì vậy việc mua dưới tên của cha mẹ đang sống ở nước ngoài trong khi chỉ có con cái sống ở đó thì rất khó được cấp phép. Để đăng ký dưới tên của con cái đang du học tại Korea, người con phải là chủ sở hữu và người đăng ký thực tế và có kế hoạch trực tiếp chuyển đến ở.

  3. 3. Sắp xếp nguồn tiền và báo cáo ngoại hối

    Trong kế hoạch nguồn vốn mua đất, tiền từ cha mẹ được nhập riêng biệt dưới dạng quà tặng hoặc các khoản vay khác (Quy tắc thi hành Luật về Báo cáo Giao dịch Bất động sản, Mẫu số 10). Người nước ngoài đã lưu trú tại Korea từ 6 tháng trở lên được xử lý như người cư trú theo Luật Giao dịch Ngoại hối (Nghị định thi hành Luật Giao dịch Ngoại hối, Điều 10(1)4), vì vậy nghĩa vụ báo cáo của sinh viên tại Korea và cha mẹ ở nước ngoài phải được kiểm tra riêng biệt. Khi một người không cư trú mua bất động sản tại Korea bằng nguồn tiền chuyển từ nước ngoài về hoặc mang theo từ nước ngoài, người không cư trú báo cáo cho ngân hàng ngoại hối bằng mẫu báo cáo mua bất động sản (Quy định Giao dịch Ngoại hối, Điều 9-42(2)).

  4. 4. Đăng ký chung với người bán và ký hợp đồng sau khi được cấp phép

    Người bán và người mua cùng nộp đơn xin cấp phép lên thị trưởng, huyện trưởng hoặc quận trưởng cùng với kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch nguồn vốn mua đất (Luật về Báo cáo Giao dịch Bất động sản, Điều 11(1) và (3); Quy tắc thi hành, Điều 9). Cơ quan cấp phép quyết định cho phép hoặc từ chối trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận được đơn đăng ký (Nghị định thi hành Luật về Báo cáo Giao dịch Bất động sản, Điều 8(3)), và hợp đồng mua bán chỉ được ký kết sau khi được cấp phép.

  5. 5. Báo cáo trong vòng 30 ngày kể từ khi ký hợp đồng và trực tiếp sinh sống tại đó trong 2 năm

    Hợp đồng mua bán phải được báo cáo trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng (Luật về Báo cáo Giao dịch Bất động sản, Điều 3(1)), và khi mua nhà được cấp phép, kế hoạch tài chính mua nhà và kế hoạch chuyển đến ở cùng với chứng minh nguồn tiền phải được nộp kèm theo (Nghị định thi hành, Phụ lục 1, mục 3-2; Quy tắc thi hành, Điều 2(6) và (7)). Người mua là người nước ngoài phải khai báo tình trạng cư trú và việc người đó có địa chỉ trong nước hoặc cư trú từ 183 ngày trở lên hay không trong báo cáo (Nghị định thi hành, Phụ lục 1, mục 1(h)). Sau khi mua, người được cấp phép phải sử dụng nhà trực tiếp cho mục đích đã được cấp phép trong 2 năm kể từ ngày mua đất (Luật về Báo cáo Giao dịch Bất động sản, Điều 17(1); Nghị định thi hành, Điều 14(2)1).

Tài liệu cần thiết

  • Đơn xin cấp phép hợp đồng giao dịch đất đai (Quy tắc thi hành Luật về Báo cáo Giao dịch Bất động sản, Mẫu số 9, do người bán và người mua cùng lập)
  • Kế hoạch sử dụng đất (các mục theo Điều 11(1) của Quy tắc tương tự, bao gồm thời điểm chuyển đến và kế hoạch cư trú)
  • Kế hoạch tài chính mua đất (Mẫu số 10 của Quy tắc tương tự, với tiền của cha mẹ được nhập riêng dưới dạng quà tặng hoặc các khoản vay khác)
  • Chứng minh cư trú như giấy chứng nhận thực tế đăng ký người nước ngoài (để xác nhận tình trạng và thời gian cư trú)
  • Các tài liệu giải trình việc cư trú tại Songdo như giấy chứng nhận nhập học và hồ sơ nhà ở hiện tại (trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền yêu cầu bổ sung)
  • Tài liệu nhận dạng đất đai như kết quả tra cứu dữ liệu máy tính địa chính (các tài liệu được liệt kê trong hướng dẫn của chính quyền địa phương)
  • Kế hoạch tài chính mua nhà và kế hoạch chuyển đến ở (Mẫu số 1-3 của Quy tắc tương tự) cùng với chứng minh cho từng mục tài chính (nộp cùng với báo cáo giao dịch sau khi được cấp phép)
  • Mẫu báo cáo mua bất động sản (Quy định Giao dịch Ngoại hối, Mẫu số 9-12, do người nộp đơn nộp cho ngân hàng ngoại hối khi người không cư trú mua bằng nguồn tiền chuyển từ nước ngoài)

Phí

Phí dịch vụ hành chính
  • Cơ bản từ KRW 400,000
Mọi phí dịch vụ không bao gồm VAT 10%.

Không có phí cho việc xin cấp phép hợp đồng giao dịch đất đai (Quy tắc thi hành Luật về Báo cáo Giao dịch Bất động sản, Mẫu số 9). Các chi phí thực tế như dịch thuật tài liệu nước ngoài và cấp giấy chứng nhận là riêng biệt. Phí của văn phòng chúng tôi bắt đầu từ số tiền nêu trên và có thể thay đổi tùy thuộc vào số lượng người mua, cấu trúc nguồn vốn và phạm vi các tài liệu chứng minh việc cư trú và lưu trú; chúng tôi sẽ đưa ra báo giá chính xác sau khi xem xét hồ sơ của quý khách.

Xem phí và lệ phí chính thức cho dịch vụ này →

Cơ sở pháp lý và ngày xem xét lại

  • Act on Report on Real Estate Transactions, Article 3
  • Act on Report on Real Estate Transactions, Article 8
  • Act on Report on Real Estate Transactions, Article 9
  • Act on Report on Real Estate Transactions, Article 10
  • Act on Report on Real Estate Transactions, Article 11
  • Act on Report on Real Estate Transactions, Article 12
  • Act on Report on Real Estate Transactions, Article 17
  • Act on Report on Real Estate Transactions, Article 18
  • Act on Report on Real Estate Transactions, Article 26
  • Enforcement Decree of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 8
  • Enforcement Decree of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 9
  • Enforcement Decree of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 14
  • Enforcement Decree of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 16
  • Enforcement Decree of the Act on Report on Real Estate Transactions, Annex 1
  • Enforcement Rule of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 2
  • Enforcement Rule of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 9
  • Enforcement Rule of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 11
  • Land Transaction Work Processing Regulation, Article 3
  • Land Transaction Work Processing Regulation, Article 6
  • Land Transaction Work Processing Regulation, Article 14-2
  • Enforcement Decree of the Foreign Exchange Transactions Act, Article 10
  • Foreign Exchange Transaction Regulation, Article 9-42
  • Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 3
  • Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 4
  • Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 5
  • Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 7

Đối chiếu với các điều luật vào ngày

Các điều luật và thông báo công khai có thể thay đổi, vì vậy mỗi trường hợp cần được kiểm tra riêng. Tiêu đề điều luật được đưa ra bằng tiếng Anh để tham khảo. Các điều luật của Hàn Quốc là văn bản chính thống.

Kiểm tra những điều này trước

  • Nếu một ngôi nhà thuộc đối tượng phải xin giấy phép mà được ký hợp đồng khi chưa có giấy phép, hợp đồng đó sẽ không có hiệu lực, và các bên sẽ phải đối mặt với hình phạt tù lên đến 2 năm hoặc bị phạt tiền lên đến 30/100 giá trị đất dựa trên giá đất được thẩm định chính thức tại thời điểm ký hợp đồng (Luật về Báo cáo Giao dịch Bất động sản, Điều 11(6) và Điều 26(3)). Chỉ nên thanh toán bất kỳ khoản tiền đặt cọc tạm thời nào hoặc ký kết hợp đồng sau khi giấy phép đã được cấp.
  • Nếu người mua không trực tiếp sinh sống tại ngôi nhà trong vòng 2 năm sau khi mua, sau khi có lệnh tuân thủ, mức phạt do không tuân thủ có thể được áp dụng hàng năm cho đến khi tuân thủ: 10/100 giá mua đất nếu để trống không sử dụng, 7/100 nếu cho thuê, hoặc 5/100 nếu thay đổi mục đích sử dụng mà không có sự chấp thuận (cùng Luật, Điều 18; Nghị định thi hành, Điều 16). Nếu việc hết hạn thời gian lưu trú hoặc lịch trình học tập khiến việc cư trú 2 năm trở nên khó khăn, hãy điều chỉnh kế hoạch trước khi nộp đơn.

Các câu hỏi thường gặp

Người nước ngoài không sinh sống tại Korea có thể mua căn hộ ở Songdo không?
Nếu ngôi nhà thuộc đối tượng phải xin giấy phép dành cho người nước ngoài, việc mua để đầu tư trong khi vẫn tiếp tục sống ở nước ngoài rất khó được cấp phép. Một ngôi nhà chỉ đáp ứng tiêu chí cấp phép khi phục vụ cho mục đích cư trú của chính người mua, và việc mua nhằm mục đích rõ ràng không phải để cư trú sẽ bị coi là không đáp ứng tiêu chí (Luật về Báo cáo Giao dịch Bất động sản, Điều 12, khoản 1(a); Quy định về Xử lý Công việc Giao dịch Đất đai, Điều 6). Nếu ngôi nhà không thuộc đối tượng phải xin giấy phép, thì không cần giấy phép này, nhưng vẫn phải kiểm tra báo cáo giao dịch và báo cáo ngoại hối.
Người có visa D-2 (Sinh viên) có thể được cấp giấy phép giao dịch đất đai dưới tên của con cái không?
Việc này có thể được xem xét có điều kiện, chỉ khi người con là chủ sở hữu thực sự và trực tiếp sinh sống tại ngôi nhà đó. Không có quy định nào loại trừ bản thân trạng thái lưu trú D-2 (Sinh viên), nhưng vì người mua phải trực tiếp sinh sống tại ngôi nhà trong 2 năm kể từ khi mua, nên cần phải giải thích về thời gian lưu trú còn lại, kế hoạch gia hạn và lý do sinh sống tại Songdo, và việc cấp phép không được đảm bảo ngay cả khi có đầy đủ hồ sơ. Một người con đang theo học tại một trường đại học ở Seoul hoặc khu vực khác phải giải thích lý do sinh sống tại Songdo thông qua kế hoạch đi lại và sinh hoạt.
Nếu cha mẹ chi trả và ngôi nhà được mua dưới tên của con cái, thì đó có phải là ủy thác đứng tên không?
Việc cha mẹ cung cấp tiền không tự nó làm nên một sự ủy thác đứng tên, nhưng nếu cha mẹ giữ quyền sở hữu thực tế và chỉ có tên là của con cái, thì đó là ủy thác đứng tên. Thỏa thuận ủy thác đứng tên và việc đăng ký dựa trên thỏa thuận đó sẽ bị vô hiệu, và người ủy thác phải đối mặt với mức phạt bổ sung lên đến 30/100 giá trị tài sản và hình phạt tù lên đến 5 năm hoặc phạt tiền lên đến 200,000,000 won (Luật về Đăng ký Bất động sản dưới Tên của Chủ sở hữu Thực tế, Điều 3, 4, 5 và 7). Tiền của cha mẹ phải được sắp xếp dưới dạng quà tặng thực tế hoặc khoản vay thực tế và được ghi nhận như vậy trong kế hoạch nguồn vốn.
Cha mẹ đang sống ở nước ngoài và con cái là sinh viên có thể được cấp phép với tư cách là đồng sở hữu không?
Việc thêm cha mẹ đang sống ở nước ngoài mà không có trạng thái lưu trú tại Hàn Quốc với tư cách là người mua đồng sở hữu rất khó được cấp phép. Việc sử dụng cho mục đích được cấp phép có nghĩa là việc sử dụng trực tiếp bởi người được cấp phép (Quy định về Xử lý Công việc Giao dịch Đất đai, Điều 14-2), vì vậy việc cư trú của người con tại Hàn Quốc không thể thay thế cho việc cha mẹ đang sống ở nước ngoài. Khi cha mẹ có được trạng thái lưu trú và thực sự sống ở đó cùng với người con, kế hoạch lưu trú và cư trú của mỗi người mua đồng sở hữu phải được xem xét riêng biệt.
Khi một người nước ngoài mua một căn hộ, có cần phải nộp báo cáo mua bất động sản dành cho người nước ngoài riêng biệt không?
Đối với hợp đồng mua bán, người mua phải nộp báo cáo giao dịch bất động sản trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng thay vì nộp báo cáo mua lại của người nước ngoài. Báo cáo mua lại của người nước ngoài áp dụng cho các hợp đồng khác ngoài mua bán như tặng cho (Luật về Báo cáo Giao dịch Bất động sản, Điều 3 và Điều 8), và nếu đã có giấy phép giao dịch đất đai thì không cần giấy phép mua lại đất đai dành cho người nước ngoài riêng biệt (cùng Luật, điều khoản bổ sung của Điều 9(1)). Tuy nhiên, khi người không cư trú mua bằng nguồn vốn từ nước ngoài, có thể cần phải nộp báo cáo riêng cho ngân hàng ngoại hối (Quy định Giao dịch Ngoại hối, Điều 9-42).
Tôi có thể ủy quyền việc xin giấy phép giao dịch đất đai cho người nước ngoài cho một đại lý hành chính không?
Có. Văn phòng đại lý hành chính Hwang Yunsang sẽ xem xét liệu ngôi nhà đó có thuộc đối tượng phải xin giấy phép hay không và các tiêu chí cấp phép cho từng cấu trúc sở hữu, chuẩn bị đơn xin giấy phép hợp đồng giao dịch đất đai, kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch nguồn vốn mua đất, sau đó thay mặt bạn nộp các hồ sơ đó. Chúng tôi cũng chuẩn bị kế hoạch nguồn vốn và kế hoạch chuyển đến ở được sử dụng cho báo cáo giao dịch sau khi có giấy phép, đồng thời sắp xếp các tài liệu mà người nộp đơn sử dụng để báo cáo với ngân hàng ngoại hối.

Các hướng dẫn khác trong lĩnh vực này

Liên hệ với chúng tôi

Văn phòng Đại lý hành chính Hwang Yunsang tại Songdo, Incheon chuẩn bị và nộp hồ sơ hành chính và giải thích quy trình. Nếu tình huống của bạn tương tự, hãy gửi tin nhắn cho chúng tôi.

📞 Gọi điện 010-3374-2687 KakaoTalk Đặt lịch tư vấn miễn phí (1 giờ) WhatsApp ✍️ Yêu cầu tư vấn dịch vụ này
Xem dịch vụ liên quan Phí và chi phí chính thức

📍 2697, tầng 26 POSCO Tower-Songdo, 165 Convensia-daero, Yeonsu-gu, Incheon, Hàn Quốc · 📞 010-3374-2687 · 🌐 hwangadmin.com

Hướng dẫn này cung cấp thông tin chung dựa trên các nguồn công khai. Yêu cầu, giấy tờ và thời hạn có thể khác nhau tùy theo trường hợp và cơ quan có thẩm quyền, vì vậy vui lòng xác nhận trước khi tiến hành.