아파트 하자심사·분쟁조정 신청서 작성 — 담보책임기간 2·3·5·10년과 처리기간 60일

진행 절차

1. 1. 하자 부위와 담보책임기간 확인

   내력구조부 하자는 10년, 시설공사별 하자는 공동주택관리법 시행령 별표 4에 따라 마감공사 2년, 급배수·난방·전기·소방 등 설비공사와 창호공사 3년, 대지조성·철근콘크리트·조적·지붕·방수공사 5년이고 지반공사는 10년입니다. 담보책임기간은 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일(또는 사용승인일)부터 셉니다(공동주택관리법 제36조제3항).

2. 2. 사업주체에 하자보수 청구와 회신 확인

   담보책임기간 안에 전유부분은 입주자가, 공용부분은 입주자대표회의·관리주체·관리단이 사업주체에 하자보수를 청구합니다(시행령 제38조제1항·제2항). 사업주체는 청구를 받은 날부터 15일 이내에 보수하거나 하자보수계획을 서면으로 알려야 하고, 하자가 아니라고 판단하면 그 이유를 서면으로 통보해야 합니다(같은 조 제3항). 청구일·회신 내용·협의 내용은 신청서에 붙일 교섭경위서의 기초가 됩니다.

3. 3. 하자심사 또는 분쟁조정 신청서 작성·제출

   하자인지 아닌지부터 다투면 별지 제15호서식 하자심사 신청서를, 보수 방법이나 보수비용을 다투면 별지 제16호서식 하자분쟁조정 신청서를 씁니다(공동주택관리법 시행규칙 제19조). 교섭경위서, 컬러 사진과 설명자료 같은 하자발생사실 증명자료, 신분증 사본을 붙이고 분쟁조정에서 비용을 청구하면 하자보수비용 산출명세서를 더하며, 피신청인 인원수만큼 부본을 함께 냅니다. 서식에 적힌 신청수수료는 1만원이고 위원회 누리집에서 전자 신청도 할 수 있습니다.

4. 4. 상대방 답변서와 위원회 심리

   위원회는 신청 내용을 상대방에게 통지하고, 상대방은 특별한 사정이 없으면 10일 이내에 답변서를 내야 하며 사업주체는 조정에 응해야 합니다(공동주택관리법 제46조). 처리기간은 하자심사·분쟁조정 60일(공용부분 90일)이고 보정기간과 하자감정기간은 빠지며, 한 차례 30일 이내로 연장될 수 있습니다(같은 법 제45조). 하자원인이 불분명하면 안전진단기관 하자감정이 진행될 수 있고 감정 비용은 당사자가 부담합니다(같은 법 제48조).

5. 5. 판정서·조정안 받은 뒤 대응

   하자로 판정되면 사업주체는 판정서에 따라 보수하고 결과를 위원회에 통보해야 하며, 판정에 이의가 있는 쪽은 판정서를 받은 날부터 30일 이내에 안전진단전문기관 등 전문가 의견서를 붙여 이의신청할 수 있습니다(공동주택관리법 제43조). 분쟁조정은 조정안을 받은 날부터 30일 이내에 수락 여부를 알려야 하고 답이 없으면 수락으로 보며, 조정서 내용은 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다(같은 법 제44조).

필요 서류

• 하자심사 신청서(「공동주택관리법 시행규칙」 별지 제15호서식) 또는 하자분쟁조정 신청서(같은 규칙 별지 제16호서식), 피신청인 인원수만큼 부본
• 당사자 간 교섭경위서(최초 하자보수 청구부터 신청 때까지 일정별 청구·답변·협의 내용과 입증자료)
• 하자발생사실 증명자료(컬러 사진과 설명자료 등)
• 하자보수비용 산출명세서(분쟁조정에서 보수비용을 청구하는 경우)
• 하자보수보증금 보증서 사본(보증서 발급기관이 당사자인 경우)
• 신청인 신분증 사본(법인은 인감증명서), 위임에 따라 제출하는 경우 신청인의 위임장
• 입주자대표회의 구성 신고 증명서류 또는 관리사무소장 배치 및 직인 신고증명서 사본, 관리단 관리인 선임 증명서류(해당 단체가 신청하는 경우)

비용 안내

업계 수만 원~수십만 원 선 · 하자 항목과 세대 수, 교섭경위서와 사진 설명자료 정리 분량, 하자보수비용 산출명세서 작성 여부에 따라 상담 후 안내드립니다. 위원회 신청수수료는 서식 기준 1만원입니다.

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근거·확인일

• 공동주택관리법 제36조
• 공동주택관리법 제37조
• 공동주택관리법 제39조
• 공동주택관리법 제43조
• 공동주택관리법 제44조
• 공동주택관리법 제44조의2
• 공동주택관리법 제45조
• 공동주택관리법 제46조
• 공동주택관리법 제48조
• 공동주택관리법 시행령 제36조
• 공동주택관리법 시행령 별표 4
• 공동주택관리법 시행령 제38조
• 공동주택관리법 시행령 제46조
• 공동주택관리법 시행규칙 제19조
• 공동주택관리법 시행규칙 별지 제15호서식
• 공동주택관리법 시행규칙 별지 제16호서식

원문 대조: 2026-10-14

법령과 고시는 바뀔 수 있어 사안마다 개별 확인이 필요합니다.

먼저 확인하세요

• 담보책임기간이 지난 뒤에는 하자보수를 청구할 수 없으므로(공동주택관리법 시행령 제38조제1항) 기간 안에 서면으로 청구하고 청구일을 남겨 둡니다.
• 조정안을 받고 30일 안에 답하지 않으면 수락한 것으로 보아 재판상 화해와 같은 효력이 생기므로 조정안 수령일부터 기한을 관리합니다.

자주 묻는 질문