인천 행정사·송도 행정사, 황윤상 행정사 사무소입니다. 땅을 사 두었는데 도로에 붙어 있지 않아 건축허가를 받지 못한다는 상담이 꾸준히 들어옵니다. 흔히 맹지라고 부르는 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물의 대지가 2미터 이상 도로에 접해야 한다고 정하고 있어서, 길이 없으면 건물을 올리는 단계부터 막힙니다. 이 글에서는 내 땅까지 길을 내는 사도개설허가와, 그 길을 공도에 잇는 과정에서 만나는 도로점용허가를 법령과 민원 안내 기준으로 살펴봅니다.
사도란 무엇이고 어디에 신청하나요
사도법 제2조는 사도를 도로법상 도로, 농어촌도로 등이 아닌 것으로서 그 도로에 연결되는 길이라고 정의합니다. 개인이 자기 비용으로 만들어 공도에 잇는 길이라고 보면 됩니다.
사도를 개설·개축·증축·변경하려면 사도법 제4조제1항에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 여기서 구청장은 자치구의 구청장입니다. 인천이라면 연수구·남동구 같은 자치구는 구청장에게, 강화군·옹진군은 군수에게 신청합니다. 정부24 민원 안내 기준으로 신청은 방문 또는 우편으로 하고, 처리기간은 7일, 수수료는 없습니다. 허가 없이 사도를 개설하면 같은 법 제16조에 따라 700만원 이하의 벌금 대상이 되므로 공사를 먼저 하고 서류를 나중에 맞추는 방식은 피해야 합니다.
허가가 나지 않는 네 가지 경우
사도법 제4조제3항은 시장·군수·구청장이 허가를 하여야 한다고 정하면서, 예외로 아래 네 가지를 둡니다.
- 사도의 구조가 제5조 기준(농어촌도로 정비법상 면도·이도 기준)에 맞지 않는 경우
- 신청인에게 해당 토지의 소유 또는 사용에 관한 권리가 없는 경우
- 사도법 또는 다른 법령에 따른 제한에 위배되는 경우
- 주변 주민의 주거환경을 심각하게 침해하거나 통행에 위험을 가져올 것으로 인정되는 경우
실무에서 가장 자주 걸리는 부분은 2번입니다. 길이 지나갈 땅이 이웃 소유라면 토지 사용 권한을 증명해야 합니다. 3번은 길이 지나갈 땅이 농지나 산지일 때 전용 허가가 함께 필요한지 따져 보는 부분입니다.
사도개설허가 신청서류
사도법 시행규칙 제2조는 허가신청서에 첨부할 서류를 정하고 있습니다. 토지 등기부등본은 행정기관이 행정정보 공동이용으로 직접 확인합니다.
- 계획도면, 공사계획서, 공사경비 예산명세서
- 설계도(평면도, 종단면도, 횡단면도, 주요 부분 상세도)
- 타인 소유 토지를 쓰는 경우 사용 권한 증명서류
- 교량 등 주요 구조물을 설치하는 경우 구조검토서
- 기존 배수체계를 해칠 우려가 있는 경우 수리검토서
타인 토지 사용 권한 서류에는 토지 소유자와 사용기간, 토지 사용료 지급 여부, 사용기간 중 소유권이 넘어갈 때 사용 권한을 승계한다는 약정이 들어가야 합니다. 승계 약정이 빠진 동의서를 받아 두었다가 다시 받으러 가는 경우가 많으니 처음부터 조항을 챙기는 편이 낫습니다.
허가 뒤에도 절차가 남습니다. 허가를 받은 사람은 사도법 시행령 제2조에 따라 허가 내용을 적은 표지를 보기 쉬운 곳에 설치해야 합니다. 공사를 마치면 제6조에 따라 사용검사를 받아야 하고, 사용검사 전에는 사도를 쓸 수 없습니다. 또 제9조에 따라 사도개설자는 원칙적으로 일반인의 통행을 막을 수 없고, 제10조에 따라 사용료를 받으려면 미리 허가를 받아야 합니다.
공도와 잇는 부분은 도로점용허가를 확인합니다
진입로를 공도 부지 위로 내야 한다면 도로법 제61조에 따라 도로관리청의 점용허가를 받아야 합니다. 같은 법 시행령 제54조는 신청서에 점용 목적, 장소와 면적, 기간, 점용물의 구조, 공사 방법과 시기, 도로 복구방법을 적고 설계도면(전자도면)을 첨부하도록 정합니다. 도로 굴착이 따르면 주요 지하매설물 관리자의 의견서 등이 추가됩니다. 허가 없이 도로를 점용하면 같은 법 제114조에 따라 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금 대상입니다.
일부 도로는 제52조의 연결허가 대상이고, 연결허가를 받으면 점용허가를 받은 것으로 봅니다. 군 지역의 농어촌도로라면 도로법이 아니라 농어촌도로 정비법 제18조에 따라 군수의 점용허가를 받고, 점용료는 같은 법 제19조에 따라 해당 군 조례로 정합니다. 내 땅 앞 도로가 어떤 도로인지부터 확인해야 하는 이유입니다.
정부24 안내 기준으로 도로점용허가 수수료는 1,000원 또는 조례로 정한 금액이고, 처리기간은 도로관리청과 점용 유형에 따라 다릅니다. 인천 연수구 민원사무편람을 보면 도로점용허가는 건설과(송도국제도시는 송도도시관리과)에서 처리기간 5일, 수수료 1건 1,000원으로 처리하고, 교통 소통에 지장이 있는지 관할 경찰서와 협의합니다. 진입로 점용료는 점용 면적에 공시지가와 요율, 기간을 곱해 산정합니다. 인천광역시 도로점용허가 및 점용료 징수 조례는 점용료가 연간 50만원을 넘으면 분납이나 납부기한 연장을 할 수 있도록 정하고 있습니다. 도로법 제68조는 주택에 출입하기 위한 통행로 등을 점용료 감면 사유로 두고 있으나, 감면 여부는 도로관리청이 판단하므로 신청할 때 함께 문의하는 것이 좋습니다.
개발행위허가를 받으면 함께 처리되는 허가
길을 내면서 토지 형질을 바꾸는 경우라면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조의 개발행위허가를 함께 봐야 합니다. 같은 법 제61조는 개발행위허가를 할 때 관계 기관과 미리 협의한 사항에 대해 사도개설허가, 농지전용허가, 산지전용허가, 도로점용허가와 연결허가 등을 받은 것으로 본다고 정합니다. 이렇게 처리하려면 개발행위허가를 신청할 때 해당 법률에서 정한 서류를 함께 내야 합니다(같은 조 제2항). 허가를 따로따로 받을지, 개발행위허가 하나로 묶을지는 토지 용도와 공사 규모에 따라 달라집니다.
황윤상 행정사 사무소는 사도개설허가·도로점용허가 신청서 작성과 제출, 첨부서류 목록 정리, 토지 사용 동의서 작성, 보완 요구 대응을 돕습니다. 허가 여부와 기간은 관할 기관 판단에 달려 있어 미리 장담할 수 없고, 비용은 상담 후 안내해 드립니다.