인천 행정사·송도 행정사, 황윤상 행정사 사무소입니다.
측량을 해 보니 오래 살아온 집 마당이나 건물 일부가 나라 땅 위에 있었다는 경우가 적지 않습니다. 메워진 옛 농로나 도랑(구거)이 지적도에는 여전히 국·공유지로 남아 있는 경우도 많습니다. 이런 땅은 절차를 밟으면 사거나 빌려 쓸 수 있고, 그대로 두면 변상금이 쌓입니다. 먼저 그 땅이 어떤 재산인지 봅니다.
행정재산인지 일반재산인지부터 확인합니다
국유재산은 행정재산과 일반재산으로 나뉩니다(국유재산법 제6조). 도로·구거처럼 공공용으로 쓰는 땅은 행정재산이고, 행정재산은 처분하지 못합니다(제27조). 공유재산도 행정재산은 대부·매각 대상이 아닙니다(공유재산 및 물품 관리법 제19조). 매수도 대부도 일반재산이어야 가능합니다.
토지대장과 등기사항증명서로 소유자(국가·시·구)를 보고, 재산 구분과 관리청을 확인합니다. 같은 동네 땅이라도 도로 관리청, 수로 관리자, 한국자산관리공사 등 담당이 다를 수 있습니다.
쓰지 않는 도로·구거는 용도폐지부터 요청합니다
국유 행정재산은 행정목적으로 쓰이지 않게 되었거나, 쓰기로 결정한 날부터 5년이 지나도록 쓰이지 않으면 지체 없이 용도폐지해야 합니다(국유재산법 제40조). 공유재산도 사실상 행정목적으로 쓰이지 않으면 지자체장이 용도를 폐지할 수 있습니다(공유재산 및 물품 관리법 제11조).
도로법상 도로라면 노선 폐지 고시 후 도로관리청이 도로구역을 폐지하고, 폐지 전에 공고해 주민 의견을 듣습니다(도로법 제25조·제26조). 등록된 농업용 수로라면 관리자가 시장·군수·구청장 등의 승인을 받아 폐지하며, 농경지가 다른 용도로 바뀌었거나 대체 시설이 갖춰진 경우 등이 사유입니다(농어촌정비법 제24조). 요청서에는 현장 사진, 통행·배수 기능이 없다는 사정, 주변 토지 이용 현황을 붙입니다. 용도폐지된 국유재산은 원칙적으로 총괄청에 인계되고, 그 관리·처분은 한국자산관리공사에 위탁됩니다(국유재산법 제40조제2항, 같은 법 시행령 제38조제3항).
건물이 있는 국유지는 수의계약 매수를 검토합니다
일반재산 매각은 경쟁입찰이 원칙이고 정해진 경우에만 수의계약이 됩니다(국유재산법 제43조). 무허가건물 부지와 관련해 자주 보는 사유는 다음과 같습니다(같은 법 시행령 제40조제3항).
- 2012년 12월 31일 이전부터 국가 외의 자 소유 건물로 점유된 이용가치 없는 국유지를 건물 바닥면적의 두 배 이내에서 건물 소유자에게 매각(제14호)
- 국가와 공유하는 재산을 공유지분권자에게 매각(제13호)
- 위치·형태·용도상 경쟁에 부치기 곤란한 경우(제27호)
분쟁 우려가 있는 재산은 경쟁입찰로 처분합니다(같은 조 제6항). 예정가격은 대장가격 3천만원 이상이면 감정평가 두 곳의 산술평균, 미만이면 한 곳의 평가액이고, 평가 후 정당한 사유 없이 철회하면 감정평가·측량 비용을 신청자가 부담할 수 있습니다(시행령 제42조). 매각대금은 500만원 초과 3천만원 이하 3년, 3천만원 초과 5년 이내로 이자를 붙여 나눠 낼 수 있습니다(시행령 제55조).
인천시·연수구 땅은 조례 기준을 봅니다
공유재산 수의계약 사유 중 일부는 지자체 조례로 범위를 정합니다(공유재산 및 물품 관리법 시행령 제38조제1항제23호). 인천광역시 공유재산 관리 조례 제40조와 연수구 공유재산 관리 조례 제39조는 다음을 둡니다.
- 좁고 긴 폐도·폐구거·폐제방으로 한 사람 소유 땅 사이에 있거나 둘러싸여, 경계선의 2분의 1 이상이 그 사람 땅과 닿은 경우
- 일단의 토지가 광역시·시 지역 1천㎡ 이하로, 기준일 이전부터 사유건물로 점유된 토지를 바닥면적 두 배 이내(단독주택은 200㎡ 한도)에서 건물 소유자에게 매각. 기준일은 인천시 2012년 12월 31일, 연수구 1989년 1월 24일로 다르고, 인천시 조례는 대상 건물을 특정건축물 정리에 관한 특별조치법상 건축물로 정합니다.
같은 인천이라도 시 땅인지 구 땅인지에 따라 기준이 달라집니다.
당장 사기 어렵다면 대부를 먼저 받습니다
허가 없이 쓰면 사용료·대부료의 100분의 120인 변상금이 부과됩니다(국유재산법 제72조, 공유재산 및 물품 관리법 제81조). 국유지는 주거용이거나 실경작자의 경작용이면 수의 방법으로 대부받을 수 있습니다(국유재산법 시행령 제27조제3항, 제51조). 토지 대부기간은 5년 이내이고, 끝나기 1개월 전에 갱신을 신청합니다(국유재산법 제46조). 대부료는 개별공시지가 기준 재산가액에 연 1천분의 50 이상을 곱하되, 주거용 1천분의 20, 경작용 1천분의 10 이상 등 낮은 요율이 있습니다(시행령 제29조). 공유지는 동일인의 사유지에 둘러싸인 부지 등이 수의계약 대부 사유이고(공유재산 및 물품 관리법 시행령 제29조), 토지 대부기간은 5년을 넘지 못합니다(같은 법 제31조).
이미 변상금을 고지받았다면 고지를 다투는 문제와 매수·대부 문제를 나눠 보셔야 합니다. 변상금 불복은 “국·공유지 무단점유 변상금 불복” 가이드에서 다뤘습니다. 매수·대부 허용 여부와 가격은 관리청이 정하며 점유 시기와 건물 상황에 따라 달라지므로, 사안마다 개별 확인이 필요합니다.
황윤상 행정사 사무소는 점유 토지가 국유지인지 공유지인지와 관리청 확인, 매수·대부 가능 여부 검토, 용도폐지 요청서와 매수·대부 신청서 작성, 점유 기간을 보여 주는 자료 정리, 관리청 제출과 보완 대응을 맡습니다. 비용은 상담 후 안내해 드립니다.