「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호)은 12월 17일 시행됩니다. 9월 27일 글에서 대상 요건을 정리하면서 “신고 기간은 시행령이 나오면 다시 확인해야 한다”고 적었는데, 국토교통부가 9월 30일 그 시행령 제정안을 입법예고했습니다(국토교통부공고 제2026-1241호). 법률이 시행령에 맡겨 둔 신고기간, 제출 서류, 소방 기준이 이번에 처음 숫자로 나왔습니다.
1. 신고기간과 제출 서류
신고기간(안 제4조): 2026년 12월 17일부터 2028년 6월 16일까지입니다. 시행령도 2028년 6월 16일까지만 효력이 있고, 그 전에 신고가 접수된 건축물은 기간이 끝난 뒤에도 이 시행령을 적용받습니다(부칙 제2조·제3조).
제출 서류(안 제6조): 별지 제1호서식 특정건축물신고서에 다음 서류를 붙여 시장·군수·구청장에게 냅니다.
- 건축사가 작성한 설계도서(배치도·평면도·입면도·단면도)
- 건축사가 작성한 현장조사서(별지 제2호서식)
- 대지의 범위와 그 대지의 소유 또는 사용 권리를 증명하는 서류
설계도서는 허가·신고 없이 지은 건축물이면 건물 전체를, 허가는 받았지만 다르게 시공한 건축물이면 허가·신고 때 도면과 다르게 지은 부분만 작성합니다. 신고서 서식상 처리기간은 30일이며, 신고서에는 위반 구분(신축·증축·대수선·용도변경 등)과 층별 위반 바닥면적, 이행강제금 부과 횟수·부과금액·납부금액을 적는 칸이 있습니다.
현장조사서를 공무원이 대신 쓰는 경우(안 제5조): 「농어촌정비법」에 따른 생활환경정비사업, 「자연재해대책법」에 따른 재해복구사업 같은 국가시책사업에 포함된 건축물은 시장·군수·구청장이 작성한 현장조사서로 신고를 갈음할 수 있습니다.
2. 도로 30m·소화전 20m, 소방상 지장이 없는 건축물 기준
법률은 대지와 도로의 관계 같은 「건축법」 기준을 어긴 건축물이라도 소방상 지장이 없다고 인정되면 양성화할 수 있게 했습니다. 시행령안 제7조는 시장·군수·구청장이 소방서장과 협의해 다음 중 하나에 해당하면 그렇게 인정할 수 있다고 정합니다.
- 너비 4m 이상 도로 경계선에서 30m 안에 건축물의 전부 또는 일부가 들어오는 건축물
- 다른 시설물 등에 설치된 소화전에서 20m 안에 건축물의 전부 또는 일부가 들어오는 건축물
- 공원·하천·광장·어린이놀이터·공공공지·녹지 등 건축이 허용되지 않는 공지에 접한 대지의 건축물
막다른 골목 안쪽처럼 접도 요건이 문제였던 주택이라면 이 거리 기준부터 지도에서 재 보시는 것이 순서입니다.
3. 대상에서 빠지는 구역, 조건부 사용승인
상습재해구역·환경정비구역(안 제3조): 이 구역 안의 특정건축물은 특별조치 대상에서 빠집니다. 시장·군수·구청장이 지방의회 동의를 받아 지정하며, 기준은 다음과 같습니다.
- 상습재해구역: 홍수·해일·만조 등으로 최근 5년간 1회 이상 침수 피해가 난 지역 중 같은 피해가 예상되는 곳, 배수시설이 없거나 부족한 하천 연변, 높이 5m 이상 불량 옹벽·경사지로 붕괴 피해가 났던 곳 등
- 환경정비구역: 환경오염 방지, 도시미관·생활환경 정비가 필요하다고 인정하는 지역 등
지정하면 구역명·위치·지번·면적을 공보와 일간신문에 공고합니다. 아직 지정 전이므로, 관할 시·군·구가 이 구역을 어디로 정하는지 공고를 지켜봐야 합니다.
조건부 사용승인(안 제8조): 과태료나 이행강제금을 다 내지 못한 경우 조건부로 사용승인서를 내줄 수 있는데, 이때는 건축물대장에 ‘과태료·이행강제금 완납 조건’과 이행기한을 분명히 적습니다. 미납액이 있다면 사용승인 뒤에도 그 조건이 대장에 남는다는 뜻입니다.
다세대주택 전용면적(안 제2조): 법률의 ‘세대당 전용면적 85㎡ 이하’ 기준은 「주택법」에 따라 산정한 주거전용면적으로 봅니다.
언제부터, 누구에게
- 단계: 입법예고, 의견제출 2026. 9. 30.~11. 9.(국토교통부 건축정책과)
- 시행: 공포한 날부터. 법률 시행일(12월 17일)에 맞춰 공포될 것으로 보이나 공포일은 ⚠️ 원문 확인 필요
- 대상: 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 소규모 주거용 위반건축물의 건축주·소유자, 그 집을 사거나 세 들어 사는 분
지금 준비할 것
- 완공 시점 증빙: 2023년 12월 31일 당시 이미 지어져 있었다는 자료(항공사진, 이행강제금 부과 내역, 임대차계약서, 전기·수도 사용 기록 등)를 모아 두십시오.
- 이행강제금 내역 정리: 신고서에 부과 횟수·금액·납부액을 적어야 하므로 고지서와 납부 영수증을 미리 챙겨 두면 작성이 빨라집니다.
- 대지 권리 확인: 타인 소유 대지나 국·공유지 위라면 사용승낙(집합건물법에 따른 결의 포함) 서류가 필요합니다.
- 도로·소화전 거리 확인: 접도 요건이 부족한 집이라면 4m 도로 30m, 소화전 20m 기준에 들어오는지 먼저 확인하십시오.
행정사 사무소 업무 내용
황윤상 행정사 사무소는 특정건축물 특별조치법 대상 여부 사전 점검, 특정건축물신고서 작성과 첨부서류 정리, 시·군·구 제출 대행을 맡습니다. 이행강제금 부과 처분에 대한 의견서와 행정심판 청구서 작성도 함께 진행합니다. 대상 요건은 위반건축물 양성화 특별조치법 — 신청 대상·절차·비용에서 확인하실 수 있습니다.
요약
- 위반건축물 양성화 신고기간은 2026년 12월 17일부터 2028년 6월 16일까지입니다(시행령 제정안).
- 신고서에 건축사가 작성한 설계도서·현장조사서와 대지 권리 증명서류를 붙여 시·군·구에 냅니다.
- 4m 도로 30m·소화전 20m 안 건축물은 소방상 지장이 없다고 인정받을 수 있고, 미납 과태료·이행강제금은 건축물대장에 조건으로 기록됩니다.
출처: 국민참여입법센터 · 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령 제정안(국토교통부 건축정책과)
본 글은 황윤상 행정사 사무소가 공개된 자료를 토대로 정리한 행정동향 안내입니다. 개별 사안의 적용 여부는 관할 기관 확인이 필요합니다.